Guía fiscal para compradores extranjeros de obra nueva en España
Comprar obra nueva en España siendo extranjero implica conocer bien los impuestos aplicables y las obligaciones específicas según el perfil del comprador. Esta guía recorre los principales tributos y gastos que hay que tener en cuenta antes de firmar, con especial atención al mercado de la Costa del Sol.
El punto de partida: el NIE
Antes de hablar de impuestos, hay un requisito previo e imprescindible: el Número de Identificación de Extranjero (NIE). Sin él no es posible firmar ningún contrato de compraventa, abrir una cuenta bancaria en España ni liquidar ningún impuesto. Los ciudadanos de la Unión Europea obtienen el NIE temporal de forma relativamente ágil; los ciudadanos extracomunitarios tramitan el NIE de no residente. En cualquier caso, es el primer paso y conviene iniciarlo cuanto antes, ya que los plazos administrativos pueden dilatarse.
Los impuestos en la compra de obra nueva
La estructura fiscal de una compra de obra nueva difiere de la de segunda mano, algo que no siempre queda claro para el comprador extranjero. Al adquirir una vivienda nueva directamente al promotor, los impuestos que se aplican son dos.
El primero es el IVA al 10%, que se aplica sobre el precio de venta escriturado. Para una vivienda de 400.000 euros, supone 40.000 euros adicionales. Existe un tipo reducido del 4% exclusivamente para viviendas de protección oficial (VPO), pero no es el caso habitual en el mercado de obra nueva de la Costa del Sol. El IVA se abona directamente al promotor y este lo ingresa en Hacienda.
El segundo es el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que grava la formalización de la escritura pública de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Según la Agencia Tributaria, su tipo varía según la comunidad autónoma, oscilando a nivel nacional entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado. En Andalucía, el tipo vigente es del 1,2%. El plazo para liquidarlo es de 30 días hábiles desde la firma ante notario.
Es importante destacar que IVA e ITP son incompatibles: la obra nueva tributa siempre por IVA, mientras que la segunda mano lo hace por ITP. No se pagan ambos a la vez.
Gastos adicionales a presupuestar
Más allá de los impuestos, existen otros gastos que el comprador debe incorporar a su presupuesto. Los honorarios notariales suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad se calculan por tramos en función del precio de compra. Si se financia la operación con hipoteca, los gastos de tasación oscilan habitualmente entre 250 y 600 euros. En conjunto, los gastos totales asociados a la compra de obra nueva en España —sumando IVA, AJD y costes accesorios— se sitúan en torno al 11,5% y el 13% sobre el precio de compra.
Obligaciones fiscales tras la compra
Adquirir una propiedad en España genera obligaciones fiscales recurrentes que conviene conocer desde el inicio. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo municipal de pago anual que se aplica sobre el valor catastral del inmueble, y se sitúa generalmente en torno al 1% de dicho valor.
Si el comprador no reside fiscalmente en España pero obtiene rentas de la vivienda, deberá tributar por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Según la Agencia Tributaria, los ciudadanos de la Unión Europea, Noruega e Islandia tributan al 19% sobre las rentas obtenidas, con posibilidad de deducir determinados gastos. Los ciudadanos de países fuera de ese ámbito tributan al 24% sin posibilidad de deducción. En ambos casos, conviene verificar si existe convenio de doble imposición entre España y el país de residencia del comprador.
Un apunte sobre el debate del recargo extracomunitario
En los últimos meses ha circulado la propuesta de establecer un recargo del 100% para compradores extracomunitarios no residentes en vivienda de segunda mano. Es importante aclarar que, a fecha de publicación de este artículo, dicha medida no ha sido aprobada ni está en vigor, y que en cualquier caso no afectaría a la compra de obra nueva directamente al promotor, que tributa por IVA. Según información recogida por Fotocasa, para el perfil mayoritario de comprador europeo en la Costa del Sol, la fiscalidad aplicable no ha variado.
El valor del asesoramiento desde el primer momento
La fiscalidad inmobiliaria en España tiene matices que dependen del tipo de vivienda, la comunidad autónoma, la residencia fiscal del comprador y la forma de financiación. Planificar bien estos costes desde el inicio —antes de firmar ninguna reserva— permite tomar decisiones con toda la información sobre la mesa.
En BySales acompañamos al comprador internacional desde el primer contacto, y contamos con una red de asesores jurídicos y fiscales especializados en operaciones de obra nueva en la Costa del Sol. Porque una inversión bien informada es, siempre, una inversión más segura.